砂漿硬化前的性能為砂漿的可操作性，具體表現(xiàn)為稠度、分層度、保水性、密度和凝結(jié)時間。稠度指標反映了砂漿的柔軟程序，砂漿稠度大，則砂漿柔軟、易鋪開；稠度小，則砂漿較“硬”，塑性強度大。
砂漿的體積穩(wěn)定性、黏聚性和保持水分的能力，一般用分層度或保水性表示。我國以往用分層度表示，而目前預預拌砂漿逐漸用保水性代替了分層度，國外也采用保水性。兩個指標的側(cè)重點各不相同，分層度注重砂漿的保水性、整體體積穩(wěn)定性和各組的分離程度；而保水性則關注砂漿保持水分的能力。

        如果砂漿整體體積穩(wěn)定性不良，如分層度大于20㎜，那么砂漿中的水泥漿有可能與砂顆粒產(chǎn)生離析、內(nèi)分層現(xiàn)象，導致砂漿層與基層粘結(jié)差，表層起灰、起粉。如果砂漿保水性不好，砂漿失水較快，導致砂漿中的水泥得不到充分水化，強度不能正常發(fā)展，也將導致砂漿層起殼、開裂和起塵。砂漿的保水性應與使用條件密切相關，如砂漿使用厚度薄，則砂漿保水性要求高；砂漿使用厚度厚，則砂漿保水性應控制在一定范圍。對于使用厚度不超過5毫米的薄層砂漿，無論是粘結(jié)砂漿，還是表面抗裂砂漿或砌筑砂漿，其保水性指標都不應小于98%；對于使用厚度在10㎜左右的普通抹灰砂漿，若保水性太好，如分層度小于10毫米或保水性大于92%，則砂漿層內(nèi)的水分不易被基層吸附或向大氣蒸發(fā)，砂漿實際含水量遠大于水泥水化所需水分，導致砂漿凝結(jié)時間延長，砂漿表干內(nèi)濕，施工速度慢，砂漿層不易找平，更為嚴重的是砂漿收縮增大，砂漿易開裂。所以，普通抹灰砂漿的分層度和保水性應控制在一定范圍，一般要求普通抹灰砂漿分層度應在10~20毫米；保水性不小于88%。

砂漿的密度反映了砂漿的密實程序。一般在長期受潮環(huán)境，砂漿密度越大，則砂漿抵抗水溶液侵蝕及凍融破壞的能力越強。

       砂漿的凝結(jié)時間表示砂漿從加水攪拌起到砂漿本身達到一定強度，初步能抵抗外力作用的時間間隔。一般要求砂漿應具有一定的凝結(jié)時間，凝結(jié)時間太短，則可操作時間太短，影響施工操作程序；凝結(jié)時間太長，則影響施工速度，如砂漿收水、壓光時間等。干混抹灰砂漿的凝結(jié)時間要求在3~8h。

         砂漿硬化后的性能有強度和耐久性指標。砂漿強度反映了砂漿抵抗外力作用不受破壞的能力。強度高，則抵抗外力作用的能力就強，反之亦然。根據(jù)外力作用的類型，砂漿強度可分為抗壓強度和粘結(jié)強度，抹灰砂漿的粘結(jié)強度以拉伸粘結(jié)強度表示。一般而言，抗壓強度高，則粘結(jié)強度也大，但兩者不是完全成正比例?？箟簭姸忍撸皾{表現(xiàn)為硬而脆，對砂漿的粘結(jié)性能反而有害。所以，在一定強度范圍內(nèi)，砂漿粘結(jié)強度的提高應盡量避免以提高抗壓強度來實現(xiàn)。

       砂漿的耐久性指標有耐水、抗凍、耐腐蝕和收縮。如果砂漿不耐水，那么其作用范圍將受到限制，因此，我國施工規(guī)范規(guī)定水泥石灰混合砂漿不得在潮濕環(huán)境和長期飽水狀態(tài)下使用，而應使用水泥砂漿。砂漿的另一個耐久性指標是抗凍性，抗凍性是衡量材料耐久性的重要參數(shù)之一。對暴露于室外環(huán)境的墻體材料，其抗凍指標是：嚴寒地區(qū)F50、寒冷地區(qū)F35、夏熱冬冷地區(qū)F25、夏熱冬暖地區(qū)F15。起粘結(jié)作用的砌筑砂漿和抹灰砂漿，如果用于外墻砌筑和抹灰，則其抗凍性指標應等同于墻體材料的抗凍性指標。砂漿如果用于±0.0m以下的基礎工程，長期處于地下水環(huán)境，而我國地下水的ph值有的小于7，有的大于7，砂漿還應具有抵抗各種弱酸、弱鹽和弱堿溶液的侵蝕能力，我們稱之為耐腐蝕性。

        水泥水化產(chǎn)物的毛細管失水產(chǎn)生的應力，導致了水泥漿體的收縮變形。砂漿的膠凝材料如果采用硅酸鹽水泥，其收縮是不可避免的。水泥用量越多，收縮越大；石灰用量越多，收縮也越大，砂越細，收縮也越大。砂漿收縮大，意味著其開裂的傾向也增大。經(jīng)驗表明，水泥抹灰砂漿的裂縫要少于水泥石灰砂漿，水泥用量高的砂漿表現(xiàn)為硬而脆，用細砂配制的砂漿易起殼開裂。

        普通抹灰砂漿在配合比設計時，應同時考慮其可操作性，包括砂漿的保水性、黏聚性和觸變性，初期抗裂性、粘結(jié)程度、抗壓強度和后期抗裂性等多重指標，不能只偏重某一指標而影響砂漿的其他性能。干混抹灰砂漿的技術指標有保水性、抗壓強度、拉伸粘結(jié)強度、收縮等。如果用于外墻，還應有抗凍性要求。